住宅ローン　シュミレーション相談所

住宅ローンを組む前に、まずは返済のシュミレーションをしてみましょう。住宅ローンの返済シュミレーションを簡単にできるのが、三井住友銀行の 「元利均等返済額試算シミュレーション」です。借入れ希望額、返済年数、金利を入力してクリックすると、自動的に毎月の返済額、ボーナス時の返済額が計算されます。住宅ローンにかかる諸費用も算出されます。
金融機関によって保証料・事務手数料などは、多少変わってきますが、都銀や信託銀行などでは大体同じ金額なので、参考になるでしょう。

「住宅ローン　資金計画　�@予算を算出してみよう」で算出した、今までの支払い・貯蓄の実績から出た住宅予算の70％が住宅ローンにあてることのできる予算だと思っておきましょう。
先ほどの金額を例にすると

244万円×70％＝170万円

これが住宅ローン返済にあてることのできる年間予算ということになりますね。

なぜ７０％なの？２４４万円全額住宅購入の予算にあてられないのはなぜ？残りの30％は何？と疑問がでてきますね。
住宅購入後に支払わなければならないのは、住宅ローンだけではありません。
住宅購入後の貯蓄、固定資産税の支払い、また購入したのがマンションの場合は管理費および修繕積立金なども支払わなければなりません。これらも年間予算に入れて考えておく必要がでてきます。
これを計算した上で、次の計算をしてみましょう。

�@借入金額を計算する
住宅ローンのための色々な計算を過去の支払いをもとに算出してきました。住宅ローン返済に無理のないよう、過去の支払い実績をもとに算出してきたわけです。
給与や年収額はまだ置いておきましょう。

借入金額の計算の仕方は上で計算した「住宅ローン返済用予算（ここでは170万円）」から返済期間と予算用住宅ローン金利を使って計算します。
（住宅金融公庫の基本融資額（11年目以降）の金利3.2％で計算してみます。）
予算を考える時点では全期間固定金利を使用します。
下の表を参考に、年齢に合わせて、計算をしてみましょう。

年齢 　返済期間 予算用　住宅ローン金利 　ベース金額
〜40歳 35年間 　3.2％　　2,524,625円　（1万円あたり）
〜45歳 30年間 　3.2％　　2,312,315円　（1万円あたり）
〜50歳 25年間 　3.2％　　2,063,221円　（1万円あたり）
〜55歳 20年間 　3.2％　 1,770,968円　 （1万円あたり）

算出方法は、上記で算出した「住宅ローン返済用予算（１７０万円）」÷12÷10,000×「ベース金額」

住宅購入者の年齢を38歳とした場合「ベース金額」は2,524,625円です。

170万円÷12÷10,000×2,524,625円＝約43576万円が借入金額です。
現在車のローンがあるが、住宅購入後すぐ払い終わる方や、他になにか毎月の出費などがある方は、それも考慮した上で計算してみましょう。

�A物件購入予算を立てる
 
ここまで計算したら、物件購入予算を出しましょう。
借入金額に住宅購入のために準備した自己資金を足したものが物件購入予算額となります。

43576万円（借入金額）+自己資金（住宅購入用貯蓄額）＝物件購入額

ここまでの計算は今までの家賃払い＆貯蓄実績から簡単にできます。住宅購入前に、住宅ローンを組む前に、何千万円の買い物をする前に一度試してみることをオススメします。

不動産会社の広告などで「頭金ゼロ！ボーナス時ゼロ！毎月●万●千円〜」というものを見かけたことがある方も多いと思いますが、よく見るとチラシには「当社提携＠銀行2年固定XX％を利用の場合…」などと書いてあります。
これは買う側に立った「資金計画」を考慮に入れたものではないので、鵜呑みにせず、よく話を聞くなどしてからにしましょう。

マイホームを購入するのは、ほとんどの場合、「初めての人」ですよね。ということは、住宅ローンを組むのも初めて。住宅ローンを組むのは人生に一度の経験かもしれません。
住宅ローンの返済イメージが沸きにくい方が多いのはあたりまえの話です。しかし、”マイホームを現金一括払いで購”する方は稀です。住宅を購入しようと思ったときには大多数の人が住宅ローンを組むことになります。
住宅ローンのことがわからない・・・ほとんどの方がそう言うのは当然なんですね。
まずは住宅ローンの資金計画、シュミレーションしてみましょう。

今まで住むために払っていた家賃などと比較しながら資金計画、住宅ローンの返済イメージをたててみましょう。
まずは、今現在の支払い・貯蓄の状況をチェックするのが第一段階です。

�@今現在の支払・貯蓄状況をチェックする

今現在、家賃は年間どのくらいはらっているか、貯蓄はどのくらいできるのか、計算してみましょう。なにも難しいことではありません。たとえば家賃月額10万円、駐車場代月額2万円、年間貯蓄額100万円とすると下記のようになります。。

●賃貸住居費（年間）：120万円（家賃月額10万円×12ヶ月）
●駐車場代：（年間）：24万円（駐車場代月額2万円×12ヶ月）
●過去1年間の貯蓄額：100万

最後の「過去1年間の貯蓄額」というのは、住宅購入のために積み立てをした金額、自分で貯蓄・運用により貯めた金額をあわせた額で計算します。自分の給与やボーナスから実際に貯蓄に回すことのできた金額をだしてください。「去年は旅行に15万円つかったし、パソコンも２０万で購入したな〜、その分はきりつめれば貯金にまわせるな〜。」という計算はミスのもと。
臨時的なこのような出費は住宅購入語も出てくるものです。きりつめてその分が浮いたとしたら、それはラッキー！と思えばＯＫ。
住宅ローンの返済をシュミレーションする上でこの3つの数字が柱となります。簡単なようですが、これが基本です。

「月間」ではなく「年間」払いを基準にして考えるのがポイントです。
細かい経費（毎月の食費・生活費・水道代・光熱費）などまで計算せず、ざくっと計算してみましょう。