住宅ローン　シュミレーション相談所

固定金利、変動金利の説明をしてきましたが、このほかにも、上限金利付きの変動金利というタイプもあります。このタイプは5年間や10年間などの一定期間中は金利が上昇しても上限金利より上がらないという仕組みのもので、その分始めの金利は通常の変動金利より高めに設定されます。一部の都市銀行などで扱っているタイプの金利です。
また、東京スター銀行で扱う住宅ローンでは、預金が増えるとローン金利が下がる預金連動型というちょっと変わったものもあります。
三井住友銀行の超長期固定金利は、返済期間が短いほど金利が低くなるタイプの固定金利を扱っているケースもあります。

住宅ローンの金利のタイプもこのように様々です。自分にあったものを探しましょう。
また、金利が上昇しそうなら固定金利で借りるのが原則です。固定金利や固定期間選択型の長期固定タイプは始めは金利が高めですが、長期間金利が上昇しない点がメリットです。
逆に金利が高い時期に固定金利で借りると損をすることもあり得るので、変動金利や短期固定タイプで借りておくのがいいでしょう。

そうは言うものの金利の先行きを予測するのは難しいですよね。無理をせずに余裕をもたせて金利を選ぶことが第一です。いくつかの金融機関に相談してみるのもいいでしょう。

固定金利とは違い、借り入れ後、金利が変わる変動金利という金利もあります。

●定期的に金利を見直し　変動金利
借り入れ後も定期的に金利が見直されるのが変動金利です。
民間会社の住宅ローンの多くは変動金利を扱っています。金利や返済額の見直し方法は金融機関によって異なりますが、基本的には市場金利に合わせて金利を半年ごとに見直します。
住宅ローンの返済額は5年ごとに改定するケースが一般的です。借りてから5年間は返済額が変わりませんが、適用金利は変わることがあります。
変動金利タイプでは5年後の返済額が急激に上がらないよう、金利が上がっても今までの返済額の1.25倍を上限とするというルールが多く一般的です。

●固定期間選択型　金利を固定する期間を選べるタイプ
「固定金利選択型」「固定金利特約型」などとも呼ばれます。
固定期間選択型の金利とは3年・5年・10年など、固定期間を選ぶことにより、その期間中は金利が変わらず固定されるタイプの住宅ローンです。
固定期間を過ぎるとその時点の金利で、改めて変動金利や固定期間選択型を選ぶことが可能です。
固定期間が短いほど金利水準が低く、2年や3年の固定期間では変動金利より低いこともあります。
多くの金融機関でこのタイプのローンを扱っています。

住宅ローンを選ぶといっても、どれを選べばいいのか種類もたくさんあり、悩んでしまいます。住宅ローンを組む１つの基準として、金利のタイプで絞り込んでいくという方法があります。
住宅ローンの返済はこれからずっと背負わなければいけないものです。自分にあった金利タイプを探して、なるべく有利な住宅ローンを取り扱っている金融機関を選びましょう。

住宅ローンの金利にもいろいろなタイプがあり、単純に金利の高低だけで選ぶと失敗することもあります。
まずは固定金利の仕組みをみてみましょう。

●固定金利（最初から最後まで金利が変わらないタイプ）
金利が最初から最後まで変わらないタイプを固定金利といいます。金利が変わらないので、元利均等返済であれば毎月返済額もずっと変わりません。
固定金利のメリットは、返済の見通しが将来まで立てやすく、市場金利の動きに一喜一憂しなくていいという安心感もあります。
金利水準は10年物国債など市場の長期金利を基準としていますので、低金利の時期には変動金利に比べて金利が高めになるケースがあります。
公的融資では年金融資の「25年型(返済期間25年以内)」と「35年型(返済期間35年以内)」が固定金利です。
 
●2段階固定金利
　固定金利でも、始めの10年間の金利が低く、11年目から金利が上がる（返済額もアップする）タイプが2段階固定金利です。
11年目以降の金利も借り入れ当初から決まっています。２段階固定金利で代表的なのは公庫融資ですが、そのほかに年金融資の2段階固定型のほか、信金中央金庫やJAバンクなどがこのタイプになります。