そして2つめは将来の有利な借換えに役立てるためです。
最近は低金利と金融機関の住宅ローン競争激化のため、過去に住宅ローンを組んだ人々が、当時より有利な条件の住宅ローンに組み替える、「住宅ローンの借換え」をする方が多くなっています。
住宅ローンとうまく付き合うには、この有利な借換えやあなた自身の収入や支出に変化があったときには、家計の最大のコストである住宅ローンの見直しが柔軟にできる状態を準備しておきましょう。
「借入期間」とは、あなたがいくら返済したいのかを一切無視した金融機関があなたの毎月返済額を決定する基準になります。よって、より有利に返済をすすめるための「借入期間」選びの鉄則は「なるべく借入期間を長く設定する。｣です！

これらの「期間」の関係は、自分自身で決める「返済期間」のほうが金融機関との間で決める「借入期間」より短くなることになります。

住宅ローンを借り入れる場合、住宅ローンの借入基準の中に、一般的にも設けられている「完済時年齢75歳未満」などがあります。例として、４５歳の方であれば「最長でも30年間しか貸してあげませんよ」という金融機関側からの一方的な基準です。借り入れる側は、60歳の定年までに住宅ローンは完済しようと考えています。その場合は、銀行から30年ローンを組んだ場合、「借入期間」は30年、「返済期間」は定年までの15年ということになります。

借入期間を長くしたい方は将来のこともよく考えておく必要がありそうですね。

住宅ローンの金利のタイプもこのように様々です。自分にあったものを探しましょう。
また、金利が上昇しそうなら固定金利で借りるのが原則です。固定金利や固定期間選択型の長期固定タイプは始めは金利が高めですが、長期間金利が上昇しない点がメリットです。
逆に金利が高い時期に固定金利で借りると損をすることもあり得るので、変動金利や短期固定タイプで借りておくのがいいでしょう。

そうは言うものの金利の先行きを予測するのは難しいですよね。無理をせずに余裕をもたせて金利を選ぶことが第一です。いくつかの金融機関に相談してみるのもいいでしょう。

●定期的に金利を見直し　変動金利
借り入れ後も定期的に金利が見直されるのが変動金利です。
民間会社の住宅ローンの多くは変動金利を扱っています。金利や返済額の見直し方法は金融機関によって異なりますが、基本的には市場金利に合わせて金利を半年ごとに見直します。
住宅ローンの返済額は5年ごとに改定するケースが一般的です。借りてから5年間は返済額が変わりませんが、適用金利は変わることがあります。
変動金利タイプでは5年後の返済額が急激に上がらないよう、金利が上がっても今までの返済額の1.25倍を上限とするというルールが多く一般的です。

●固定期間選択型　金利を固定する期間を選べるタイプ
「固定金利選択型」「固定金利特約型」などとも呼ばれます。
固定期間選択型の金利とは3年・5年・10年など、固定期間を選ぶことにより、その期間中は金利が変わらず固定されるタイプの住宅ローンです。
固定期間を過ぎるとその時点の金利で、改めて変動金利や固定期間選択型を選ぶことが可能です。
固定期間が短いほど金利水準が低く、2年や3年の固定期間では変動金利より低いこともあります。
多くの金融機関でこのタイプのローンを扱っています。

住宅ローンの金利にもいろいろなタイプがあり、単純に金利の高低だけで選ぶと失敗することもあります。
まずは固定金利の仕組みをみてみましょう。

●固定金利（最初から最後まで金利が変わらないタイプ）
金利が最初から最後まで変わらないタイプを固定金利といいます。金利が変わらないので、元利均等返済であれば毎月返済額もずっと変わりません。
固定金利のメリットは、返済の見通しが将来まで立てやすく、市場金利の動きに一喜一憂しなくていいという安心感もあります。
金利水準は10年物国債など市場の長期金利を基準としていますので、低金利の時期には変動金利に比べて金利が高めになるケースがあります。
公的融資では年金融資の「25年型(返済期間25年以内)」と「35年型(返済期間35年以内)」が固定金利です。
 
●2段階固定金利
　固定金利でも、始めの10年間の金利が低く、11年目から金利が上がる（返済額もアップする）タイプが2段階固定金利です。
11年目以降の金利も借り入れ当初から決まっています。２段階固定金利で代表的なのは公庫融資ですが、そのほかに年金融資の2段階固定型のほか、信金中央金庫やJAバンクなどがこのタイプになります。

住宅ローン控除のための確定申告書類の提出期限は3月15日です。
申告書作成はとても面倒くさそうですが、インターネットを利用して用紙を入手・作成することもできますし、税務署に行く時間がなければ郵送することもできます。
税金が還付されるためにおっくうがらずにやっておきましょう。

①住宅借入金等特別控除額の計算明細書

売買契約書、登記事項証明書、年末残高証明書を準備します。

・「居住開始年月日」を記入
・「取得対価の額」を記入（売買契約書等を参照）
・「総面積」を記入（登記事項証明書を参照）
・共有の場合は「あなたの共有持分」を記入（登記事項証明書を参照）
・「あなたの取得対価の額等」を記入（取得対価の額に持分を乗じたもの）
・「新築、購入及び増改築等に係る住宅借入金等の年末残高」を記入（年末残高証明書を参照）
・「連帯債務に係るあなたの負担割合」から｢居住用割合｣を指示にそって記入
・「住宅借入金等の年末残高の合計額」は、3,000万円を超える場合には3,000万円とする（平成18年の場合）
・「住宅借入金等特別控除額の計算」をする

この「住宅借入金等特別控除額」の数字が「確定申告書A」に転記するものになります。最後に、「控除証明書の要否」の欄の「要する」に○をしておけば、平成19年度分以降は年末調整で住宅ローン控除を受けることができます。
連帯債務がある場合は、「（付表）連帯債務がある場合の住宅借入金等の年末残高の計算明細書」も必要です。

②確定申告書A
源泉徴収票を準備しましょう。

・「収入金額等」の「給与」
・「所得金額」の「給与」と「合計」
・「所得から差し引かれる金額」の「６から15までの計」と「合計」
・「税金の計算」の「源泉徴収税額」
・第二表の「所得の内訳」

ここまで記入したら、「税金の計算」の欄を指示に従って埋めて行きましょう。算出された「申告納税額」の「還付される税金」が、戻ってくる金額となります。

③書類の仕上げをする
「確定申告書A」に還付される税金を受取る口座を記入します。「住宅借入金等特別控除の計算明細書」「確定申告書A」とも住所、氏名、生年月日、電話番号等を記入し捺印します。
「確定申告書A第二表」の裏に源泉徴収票を貼り付けて確定申告書類は出来上がり。その他の書類は、申告書と一緒に提出しましょう。

住宅ローンを借り換える場合、基本的に新規の住宅ローン申込みと同じように、諸費用がかります。具体的には、①借り換え前のローンの抵当権抹消費用②登録免許税（借り換え後のローンの抵当権設定費用、税額は債権金額の1000分の4）
③司法書士手数料、④ローンの保証料、事務手数料、⑤印紙税、⑥火災保険料などがこれにあたります。
それぞれの金額については、住宅ローンの残債や、各金融機関ごとによって異なります。

借り換えをして得をするためには、このような諸費用以上に利息が低くならなければいけませんので注意が必要です。住宅ローンの残高が一千万円以上あり、なおかつ借り換え前後のローンの金利差が1％以上あること、返済期間が１０年以上残っていれば得をするケースが多いと考えられます。

具体的には契約時の手数料、税金、そして住宅ローンを返せなくなった場合に備える保険料などがあります。
これらの費用は、最初に支払いの発生するものが多く、住宅ローン契約時にはそれらの費用も含めた上で、自分または家族が支払える金額を考え、住宅ローンをシュミレーションしましょう。

住宅ローンを組むと必要になってくる費用は次のようなものがあります。

●印紙税 <公団資金以外は最初に絶対必要>
住宅ローン契約書作成時に、印紙を添付して納税することになります。印紙の金額は借入金額によって決まります。

●司法書士の代行報酬（抵当権設定時） <最初に絶対必要>
司法書士へ支払う登記手数料です。報酬額は債権額できまりますが、約3万円ぐらいと思っておきましょう。
登録免許税が非課税となる公庫融資でもこの代行報酬は必要になります。

●融資手数料 <不要な場合あり>
住宅ローン契約時の取扱手数料です。公庫融資と年金融資（協会転貸）、一部の民間ローンで必要です。手数料はローン契約1件ごとに発生するため、複数のローン会社と契約するとその件数分の融資手数料がかかります。

●保証料 <不要な場合あり>
住宅ローンを組む際の連帯保証人に代わって、保証会社に保証を依頼するために支払う費用です。
公庫融資や一部民間ローンでは保証人がいれば支払う必要はありません。保証料は借入額と返済期間で決まりますが、ローンによって大きく異なります。

●保証会社事務取扱手数料 <不要な場合あり>
民間の住宅ローンを利用する際に、保証会社に保証を依頼する場合に支払う事務手数料で、金融機関経由で支払います。金額はおおよそ3万円くらいと思っておきましょう。

●団体信用生命保険特約料 <不要な場合あり>
住宅ローン借入者が、死亡等の理由で返済不能になった時、残債を支払うための生命保険に加入し、そのための保険料が必要です。保険料は借入金額と返済期間で決まります。団体扱いなので保険料は一般の生命保険より安く設定されていますが、生命保険料控除の対象にはならないので注意してください。
保険への加入は公庫融資では必ず必要なわけではありませんが、万が一の時のことを考えてほとんどの人が加入します。
民間の住宅ローンでは加入が義務付けられているものがほとんどです。その場合には最初から金利に保険料が含まれている場合が多いので、あらためて支払いは不要です。
金利に保険料が含まれている場合には、銀行のローン説明書などに「保険料は銀行負担」と記されています。確認しましょう。

●火災保険・地震保険  <不要な場合あり>
火災保険はどの住宅ローンでも加入を勧められますが、一部の民間会社では必須でないところもあります。
保険金額は借入金額以上で契約する必要があります。保険料は建物の条件によって大きく異なりますので、住宅を選ぶ時に確認しましょう。
注意が必要なのは、火災保険のみでは、地震によって発生した火災に対して保険金は支払われないということ。地震が心配な場合は特約地震保険をつけましょう。

244万円×70％＝170万円

これが住宅ローン返済にあてることのできる年間予算ということになりますね。

なぜ７０％なの？２４４万円全額住宅購入の予算にあてられないのはなぜ？残りの30％は何？と疑問がでてきますね。
住宅購入後に支払わなければならないのは、住宅ローンだけではありません。
住宅購入後の貯蓄、固定資産税の支払い、また購入したのがマンションの場合は管理費および修繕積立金なども支払わなければなりません。これらも年間予算に入れて考えておく必要がでてきます。
これを計算した上で、次の計算をしてみましょう。

①借入金額を計算する
住宅ローンのための色々な計算を過去の支払いをもとに算出してきました。住宅ローン返済に無理のないよう、過去の支払い実績をもとに算出してきたわけです。
給与や年収額はまだ置いておきましょう。

借入金額の計算の仕方は上で計算した「住宅ローン返済用予算（ここでは170万円）」から返済期間と予算用住宅ローン金利を使って計算します。
（住宅金融公庫の基本融資額（11年目以降）の金利3.2％で計算してみます。）
予算を考える時点では全期間固定金利を使用します。
下の表を参考に、年齢に合わせて、計算をしてみましょう。

年齢 　返済期間 予算用　住宅ローン金利 　ベース金額
～40歳 35年間 　3.2％　　2,524,625円　（1万円あたり）
～45歳 30年間 　3.2％　　2,312,315円　（1万円あたり）
～50歳 25年間 　3.2％　　2,063,221円　（1万円あたり）
～55歳 20年間 　3.2％　 1,770,968円　 （1万円あたり）

算出方法は、上記で算出した「住宅ローン返済用予算（１７０万円）」÷12÷10,000×「ベース金額」

住宅購入者の年齢を38歳とした場合「ベース金額」は2,524,625円です。

170万円÷12÷10,000×2,524,625円＝約43576万円が借入金額です。
現在車のローンがあるが、住宅購入後すぐ払い終わる方や、他になにか毎月の出費などがある方は、それも考慮した上で計算してみましょう。

②物件購入予算を立てる
 
ここまで計算したら、物件購入予算を出しましょう。
借入金額に住宅購入のために準備した自己資金を足したものが物件購入予算額となります。

43576万円（借入金額）+自己資金（住宅購入用貯蓄額）＝物件購入額

ここまでの計算は今までの家賃払い＆貯蓄実績から簡単にできます。住宅購入前に、住宅ローンを組む前に、何千万円の買い物をする前に一度試してみることをオススメします。

不動産会社の広告などで「頭金ゼロ！ボーナス時ゼロ！毎月●万●千円～」というものを見かけたことがある方も多いと思いますが、よく見るとチラシには「当社提携＠銀行2年固定XX％を利用の場合…」などと書いてあります。
これは買う側に立った「資金計画」を考慮に入れたものではないので、鵜呑みにせず、よく話を聞くなどしてからにしましょう。

今まで住むために払っていた家賃などと比較しながら資金計画、住宅ローンの返済イメージをたててみましょう。
まずは、今現在の支払い・貯蓄の状況をチェックするのが第一段階です。

①今現在の支払・貯蓄状況をチェックする

今現在、家賃は年間どのくらいはらっているか、貯蓄はどのくらいできるのか、計算してみましょう。なにも難しいことではありません。たとえば家賃月額10万円、駐車場代月額2万円、年間貯蓄額100万円とすると下記のようになります。。

●賃貸住居費（年間）：120万円（家賃月額10万円×12ヶ月）
●駐車場代：（年間）：24万円（駐車場代月額2万円×12ヶ月）
●過去1年間の貯蓄額：100万

最後の「過去1年間の貯蓄額」というのは、住宅購入のために積み立てをした金額、自分で貯蓄・運用により貯めた金額をあわせた額で計算します。自分の給与やボーナスから実際に貯蓄に回すことのできた金額をだしてください。「去年は旅行に15万円つかったし、パソコンも２０万で購入したな～、その分はきりつめれば貯金にまわせるな～。」という計算はミスのもと。
臨時的なこのような出費は住宅購入語も出てくるものです。きりつめてその分が浮いたとしたら、それはラッキー！と思えばＯＫ。
住宅ローンの返済をシュミレーションする上でこの3つの数字が柱となります。簡単なようですが、これが基本です。

「月間」ではなく「年間」払いを基準にして考えるのがポイントです。
細かい経費（毎月の食費・生活費・水道代・光熱費）などまで計算せず、ざくっと計算してみましょう。